Как обосновать стоимость техобслуживания здания

Обоснование стоимости техобслуживания — одна из самых распространенных задач, которую приходится решать владельцам зданий и эксплуатирующим компаниям. Особенно актуальной она становится в непростые для экономики времена. Всеобъемлющий и в то же время простой подход к ее решению описывается в данной статье.

Важно помнить, что успешная стратегия техобслуживания, во первых, обеспечивает постоянную работу оборудования и компонентов на уровне первоначальной проектной производительности. Это предполагает, что оборудование имеет ожидаемый срок службы, заявленный производителем или независимым авторитетным источником, таким как Американское общество инженеров по отопительным и холодильным установкам и кондиционерам (ASHRAE).

Во вторых, признак успешности стратегии — высокая надежность оборудования и всей системы, сводящая к минимуму расходы, связанные с незапланированными простоями и неполадками.

В третьих, при такой стратегии стоимость техобслуживания компенсируется сэкономленными капитальными затратами и расходами на энергию и ремонт, которых удалось избежать. Если прогнозируемое сокращение расходов превышает стоимость техобслуживания, то экономическая модель техобслуживания оправдана.

Обоснование стоимости техобслуживания принимает в расчет множество факторов

Корректное обоснование стоимости техобслуживания зависит от таких факторов, как средняя частота отказов компонентов, общесистемные эксплуатационные факторы и ухудшение эффективности системы и компонентов.

Вот некоторые вопросы, на которые следует ответить:

  • Какую философию техобслуживания исповедует владелец здания?
  • Является ли рассматриваемое оборудование критически важным или же представляет собой устройство, работающее в режиме «до первого отказа»?
  • Какими могут быть последствия снижения эффективности работы оборудования?

Корректный анализ требует имитационного моделирования или иных способов изучения этих и других факторов. Однако, если мы рассматриваем финансовый аспект техобслуживания в соответствующих ситуациях, существует способ упростить процесс оценки и в то же время достаточно точно спрогнозировать экономический эффект техобслуживания.

Простой подход состоит из последовательного выполнения следующих действий:

  • Определите базовую цель или цели для обоснования стоимости техобслуживания.
  • Определите метод расчета эксплуатационных затрат и затрат, которых удалось избежать благодаря реализации техобслуживания.
  • Смоделируйте несколько ситуаций для оценки влияния различных факторов на эксплуатационные затраты.
  • При принятии решений в отношении эксплуатационных и капитальных затрат рассмотрите показатели, которые могут быть получены при затратном подходе к жизненному циклу.

Установление метода оценки затрат на техобслуживание и их окупаемости

Обычной практикой при принятии решения является использование простого метода обеспечения окупаемости. Чтобы компенсировать неизбежные в этом случае погрешности, следует использовать обычные экономические инструменты, такие как, например, внутренняя норма прибыли, совокупная стоимость собственности, и другие.

Простой метод окупаемости не учитывает процентные ставки по кредитам, влияние скидок на аренду площадей, индексацию стоимости в соответствии с показателями инфляции. Вместо этого используются текущие факторы для расчета затрат на техобслуживание и сэкономленных издержек таким же образом, каким простая окупаемость приравнивается к периоду времени, в течение которого происходит возврат инвестиций.

Пример: Прослуживший 8 лет электрический центробежный охлаждающий агрегат холодопроизводительностью 500 холодильных тонн (D = 500 х. т.)

Капитальные затраты

Чтобы увязать сэкономленные капитальные затраты с программой техобслуживания, в качестве первого шага произведем годовой пересчет капитальных затрат.

Рассчитаем годовые упрощенные затраты.

Формула расчета годовых упрощенных капитальных затрат такова:

С1 = S∙D/T,

где S — цена за холодильную тонну впервые смонтированного агрегата + стоимость монтажа 1 х. т. В данном примере мы оценим стоимость с учетом монтажа в 1200 долларов за тонну. S = 1200.
T — ожидаемый срок службы агрегата в годах (по оценке ASHRAE — 24 года). T = 24.
То есть

C1 = 1200 × 500 ÷ 24 = 25 000 долларов в год.

Эксплуатационные расходы

Чтобы рассчитать годовые упрощенные эксплуатационные расходы, используем формулу:

С2 = D∙Y∙K∙E,

где Y — количество часов работы при полной нагрузке. Определим его по формуле Y = A/D∙X, в которой А — средняя нагрузка (примем ее равной 325 х. т.), X — количество часов эксплуатации в течение года. В данном случае допустим, что имеется 24 недельный сезон применения системы охлаждения по 96 часов в неделю. То есть X = 24∙96 = 2304 часа.

Таким образом, количество часов полной нагрузки Y = 325/500∙2304 = ~1500 часов:
K — средняя эффективность агрегата (фактическая или расчетная). Мы будем использовать показатель K = 0,6 кВт на холодильную тонну.
E — средний смешанный тариф на электроэнергию — 0,10 доллара за 1 кВт∙ч.
Получаем:

С2 = 500 × 1500 × 0,6 × 0,10 = 45 000 долларов в год.

Расходы на ремонт

Существует несколько способов расчета годовых расходов на ремонт. Лучше всего было бы воспользоваться историей ремонтов. Полезные инструменты для расчетов содержатся в руководстве по ремонту R. S. Means; в документах и отчетах Международной ассоциации владельцев и менеджеров недвижимости (BOMA), Ассоциации американских подрядчиков по техобслуживанию (MSCA) и Международной ассоциации менеджмента зданий (IFMA).

В этом примере мы воспользуемся документом MSCA, который оценивает расходы на ремонт, которые мы обозначим как F, приблизительно в 15 долларов на холодильную тонну смонтированного оборудования в год. Таким образом, формула расчета годовых упрощенных расходов на ремонт такова:

C3 = D∙F.

В нашем случае:

С3 = 500 × 15= 7500 долларов в год.

Упрощенная стоимость собственности

Теперь мы можем вычислить упрощенную стоимость собственности агрегата, сложив три полученных выше показателя:

С = С1 + С2 + С3, или

С = 25 000 + 45 000 + 7500 = 77 500 долларов в год.

При ожидаемом сроке службы T = 24 года, приблизительная упрощенная стоимость жизненного цикла этого агрегата составляет:

B = C∙T, или

B = 77 500 × 24 = 1 860 000 долларов.

Отталкиваясь от упрощенной стоимости собственности, мы можем определить экономическую выгоду от программы техобслуживания.

Сэкономленные капитальные затраты

Программа техобслуживания может обеспечить экономию капитальных затрат благодаря предотвращению преждевременного износа механических компонентов. Хотя многое зависит от самого оборудования, условий его эксплуатации и размещения, логично предположить, что без техобслуживания типичное оборудование будет иметь более короткий срок службы.

Сторонние источники, такие как Руководство по передовому опыту в эксплуатации и техобслуживании (O&M) Федеральной программы энергетического менеджмента (FEMP), предоставляют данные, которые могут помочь оценить влияние техобслуживания на производительность и энергопотребление. FEMP публикует оценку эксплуатационных расходов при условии, что эксплуатирующие компании используют один из четырех преобладающих методов техобслуживания: реагирующее (работа до первого отказа и ремонт), профилактическое (планово предупредительное), прогностическое (диагностика и тестирование) и прочие (например, сосредоточенное на безотказности).

Используя эти данные, мы можем предположить, что при отсутствии техобслуживания (реагирующий метод) срок службы оборудования уменьшится на 10–50 %. Предположим, что программа полного технического обслуживания предотвратит уменьшение срока службы на 20 %. Мы не будем считать, что техническое обслуживание продлит период эксплуатации оборудования за пределы ожидаемого срока службы, как это часто декларируют.

Уменьшение срока службы на 20 % означает, что параметр T для нерегулярно обслуживаемого оборудования сократится с 24 лет до 19,2 года. В нашем примере это увеличит годовые капитальные затраты C1 до 31 250 долларов:

C1 = 1200 × 500 ÷ 19,2 = 31 250 долларов в год.

Исходя из того, что по произведенному нами ранее расчету С1 равнялся 25 000 долларов, регулярное техобслуживание позволяет ежегодно экономить 6250 долларов (31 250–25 000).

Годовая экономия эксплуатационных расходов на электроэнергию

Согласно O&M FEMP, регулярное техобслуживание позволяет экономить от 5 до 20 % энергии. Для нашего примера мы будем использовать консервативный показатель потенциальной экономии энергии в 12 %.

При отсутствии технического обслуживания эффективность системы и агрегата будет ухудшаться по сравнению с первоначальной проектной производительностью. При наличии техобслуживания эффективность будет восстановлена. В этом случае ухудшение эффективности на 12 % увеличивает годовые упрощенные эксплуатационные расходы на 5400 долларов (50 400 (расходы при отсутствии ТО) — 45 000 (расходы при первоначальной проектной производительности)).

Экономия расходов на ремонт

И наконец, мы должны рассчитать экономию расходов на ремонт, которой можно добиться при использовании программы техобслуживания. Снова используя традиционный подход, будем считать, что программа техобслуживания сокращает годовые расходы на ремонт на 50 %. Формула для расчета годового размера затрат на ремонт такова:

С3 = C3 × 0,5, или

С3 = 7500 × 0,5 = 3750 долларов.

Последний шаг — суммируем годовую экономию затрат, которой владелец здания может добиться, благодаря регулярному техобслуживанию:

6250 + 5400 + 3750 = 15 400 долларов.

Если мы рассматриваем соглашение о техобслуживании стоимостью 10 000 долларов в год, чистый экономический эффект составит 5400 долларов в год или 129 600 долларов за весь срок службы рассматриваемого агрегата.

Капитальные затраты ($600 000)
Охлаждающий агрегат (1/3)$200 000(9,5%)
Монтаж (2/3):$400 000(19,1%)
Потребляемая энергия$1 080 000(51,4%)
Ремонт$180 000(8,6%)
Обслуживание$240 000(11,4%)
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ВСЕГО$2 100 000

Стоимость жизненного цикла — ключевой фактор в процессе принятия решения

Сравнение ежегодных издержекХотя такой подход никак не является заменой компьютерному моделированию или использованию более сложных финансовых инструментов, эта простая методика может быть использована для расчета затрат и потенциальной экономии затрат для насосов, вентиляторов, градирен и других компонентов систем отопления, вентиляции и кондиционирования.

Расчет стоимости жизненного цикла представляет собой последний шаг в нашем финансовом анализе. Упрощенные годовые расходы могут быть перенесены на весь 24 летний ожидаемый срок службы системы. Этот пример предполагает наличие соглашения о техобслуживании стоимостью 10 000 долларов в год для создания условного стоимостного профиля наших затрат на протяжении жизненного цикла, включая процентное соотношение к общей стоимости жизненного цикла.

На этом примере с общей стоимостью жизненного цикла, превышающей 2 млн долларов, для владельцев зданий и эксплуатирующих компаний важно рассмотреть такие ключевые вопросы:

  • Какая категория затрат с наибольшей степенью вероятности вырастет по прошествии времени?
  • Какой подход наиболее разумен при принятии решения по будущим капитальным затратам?
  • Какова должна быть роль стоимости собственности при принятии решения по капитальным затратам?
  • На сколько может снизить расходы эффективная стратегия техобслуживания?

Экономическая выгодность техобслуживания как одного из средств снижения расходов очевидна. Владельцам зданий и эксплуатирующим компаниям следует учитывать техобслуживание в любом сколь-нибудь значимом процессе принятия решения. Отсроченное техобслуживание в том или ином экономическом климате может быть заманчивым, но такой подход все же неперспективен.

Риски отсроченного техобслуживания

В наши дни владельцы зданий и эксплуатирующие компании сталкиваются с огромными финансовыми трудностями. Когда приходится все время затягивать пояс потуже, велик соблазн отсрочить техобслуживание механического оборудования. Но надо противиться этому соблазну.

Отсроченное техобслуживание:

  • Увеличивает риск незапланированных поломок, которые влекут за собой незапланированные экстренные расходы, которые могут значительно превышать стоимость регулярного техобслуживания.
  • Повышает вероятность нарушения сформировавшегося в здании микроклимата, что может отрицательно сказаться на здоровье, безопасности и комфорте тех, кто в этом здании находится. Согласно данным Американского совета по «зеленым» зданиям, системы, которые не выдерживают нагрузку или не дотягивают до своей максимальной эффективности, также могут повлиять на производительность — снижение может составить до 15 %.
  • Снижает эффективность работы инженерных систем здания, что увеличивает энергопотребление и расходы на энергию. Для большинства зданий энергия — это самая крупная статья операционных расходов; согласно данным ASHRAE, на нее приходится до 65 % операционного бюджета предприятия.
  • Сокращает срок службы оборудования, требуя его досрочной замены и снижая окупаемость инвестиций.
    Заинтересованные стороны ожидают бесперебойного обслуживания даже в трудные для экономики времена. Процесс, который включает в себя перечисленные ниже шаги, поможет вам убедиться, что вами предпринимаются эффективные меры, способные поддерживать производительность критически важных систем:
  • Понимание текущего состояния благодаря проведению аудита критически важных систем с привлечением энергосервисной компании.
  • Оценка общего риска по результатам аудита; задайте себе всевозможные «что, если…», к примеру: «Что, если в холодный декабрьский день откажет система отопления?»
  • Приоритезация зон риска путем определения, какие из систем являются критически важными для вашего здания.
  • Анализ требований критических систем и определение, с какими рисками вы можете справиться, используя внутренние ресурсы, а по каким эффективнее было бы привлечь третьих лиц.
  • Понимание требований заинтересованных сторон. Следует найти время, чтобы получить от обитателей здания обратную связь — в частности, по вопросам эффективности функционирования систем.
  • Нахождение решений по наиболее критическим рискам и вызовам. Спросите себя: «Что я могу сделать уже сейчас, чтобы предотвратить выход из строя этого оборудования?»

Гульнара Куватова, Trane



наши проекты
  • АПИК
  • Университет климата
  • Выставка «Мир климата»
  • АПИК-тест